Nouvel achat immobilier? Pas à l'arraché

FAMILLE & ARGENT - Vous voulez vendre votre maison et acheter mieux ailleurs ? Un exercice délicat qui requiert de prendre de multiples précautions. Tour du propriétaire…

(mon argent) - Situation courante: vous êtes déjà propriétaire. Et puis, une envie, ou la famille qui s’agrandit. La maison que vous aviez acquise il y a quelques années ne convient plus. Qu’à cela ne tienne, vous dites-vous, « on va chercher ailleurs ». Simple en théorie, l’acquisition d’une nouvelle demeure n’est pas aisée. Notamment sur le plan financier.

A défaut d’avoir un portefeuille bien garni qui permette d’acheter le nouveau bien immobilier sans attendre le produit de la vente de la maison existante, la plus grande prudence s’impose. " N’y allons pas par quatre chemins, assène Jean-Paul Mignon, notaire dans le Brabant wallon, il faut préalablement vendre son bien avant de jeter son dévolu sur un autre. J’ai vu trop de drames en 2008 pour recommander une autre démarche." Des drames dus à un excès d’optimisme sur la valeur du bien à vendre, dans un contexte de marché qui, quoi qu’on en dise, est en déclin réel depuis des mois. Un recul des prix pas toujours intégré par certains intermédiaires…

Une bonne préparation

La première étape à franchir lorsqu’on souhaite déménager est ainsi de faire évaluer correctement son bien immobilier. "Jouez franc jeu et si vous optez pour une agence immobilière pour faire l’expertise, insistez pour que l’on vous communique le prix qui parait le plus raisonnable possible compte tenu du marché, sans fausse promesses. De même, poursuit Jean-Paul Mignon, veillez vous-même à communiquer à l’expert toutes les données susceptibles d’influencer le prix de vente."

Sans oublier de mettre en ordre la maison sur les plans urbanistiques et administratif. La maison n’est-elle pas dans une zone spéciale ? La véranda est-elle conforme et dispose-t-elle les attestations requises? L’audit énergétique a–t-il été réalisé ? Autant de questions qui devront avoir été préalablement examinées avant la mise en vente.

Vendre d’abord, mais à quel prix ?

La seconde étape est naturellement la mise en vente du bien immobilier. " Pour ce faire, tenez compte de l’estimation la plus basse faite par l’expert, quel qu’il soit (notaire, expert-géomètre ou agent immobilier)", estime Jean-Paul Mignon. Pour établir votre plan financier en vue d’acquérir un autre bien immobilier, mieux vaut être sûr de son coup et ne pas prendre de risques financiers inconsidérés.

" Le marché est difficile à jauger et les conclusions parfois contradictoires des différents sites immobiliers sur l’état réel du marché résidentiel incitent à la plus grande prudence ", relève le notaire. Lequel constate tout de même des replis généralisés, pour tous types de biens, dans les provinces bruxelloises et du Brabant wallon, qu’il connaît bien.

Sans toit…

Une fois le bien vendu, le produit de la vente peut servir à l’achat de la nouvelle maison. Mais entre le moment de la vente et celui de l’achat de la demeure convoitée, il peut s’écouler un laps de temps appréciable au cours duquel on se retrouve sans toit.

" C’est vrai, reconnaît le notaire brabançon. Mais l’on peut insérer des clauses dans le compromis de vente qui permettent de réduire ce risque ". Il est possible d’insérer une clause selon laquelle les acheteurs reconnaissent aux vendeurs le droit de rester deux ou trois mois supplémentaires après la signature de l’acte qui, elle-même, se déroule environ 4 mois après la signature du compromis. Six ou 7 mois pour se retourner, cela devrait suffire si l’on s’est bien préparé.

Autre conseil dispensé par le notaire : la demande d’un transfert d’hypothèque du bien 1 vers le bien 2, ce qui évite bien des frais si l’on devait passer par des inscriptions séparées.

Et à l’inverse… ?

S’il vous prenait malgré tout l’envie d’acheter un nouveau bien immobilier avant de vendre l’ancien, il est fort probable que vous devrez alors passer par un crédit pont ou crédit de soudure. C’est un crédit qui fait la liaison entre l’achat du nouveau et la vente de l’ancien bien. Mais pas à n’importe quelles conditions.

D’abord, la banque s’attellera à savoir comment vous avez fait évaluer votre maison, et par qui. Et quel est le résultat de l’évaluation… Ensuite, le taux d’intérêt des crédits de soudure sont 2 à 3% supérieurs à ceux des crédits hypothécaires. Bref, on n’est pas loin des tarifs pratiqués pour les prêts à tempérament… Pas donné.

Ce n’est pas tout. La banque va exiger une garantie : mandat hypothécaire ou engagement d'une caution sont choses courantes.

Enfin, acheter avant de vendre son ancien bien expose le candidat à un risque important lorsqu’il approchera le marché. Par les temps qui courent, il vaut mieux être acheteur que vendeur. La pression repose sur les vendeurs, pas franchement à l’abri de mauvaises surprises quant aux prix qu’ils obtiendront finalement…

FM
11:56 - 27/07/2009 Copyright © monargent.be

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