Vous vendez? Gare à la taxation

FAMILLE & ARGENT - Si vous réalisez une plus-value, le fisc vous tombera dessus à quelques exceptions près. Mais sur quel montant s'applique la taxation?

(Mon argent) - Se défaire d’un bien immobilier peut, dans certains cas, entraîner une taxation. Ce prélèvement fiscal doit, en principe, décourager la spéculation immobilière.

1. Le principe : moins de cinq ans

Si un propriétaire revend un immeuble dans les cinq ans qui ont suivi l’achat, il sera taxé sur la plus-value réalisée. S’il y a eu plus-value… Les dates prises en compte pour déterminer le délai de cinq ans sont celles des actes notariés passés lors de l’achat et de la vente. Si le vendeur avait reçu l’immeuble par donation, le délai sera limité à trois ans.

Le taux de taxation sera de 16,5 % pour une habitation. En revanche, s’il s’agit d’un terrain non bâti, l‘imposition sera de 33% si la revente intervient dans les cinq premières années, et de 16,5 % si elle a lieu entre la 5ème et la 8ème année.

2. Quelques exceptions

La plus-value réalisée sur la vente du logement familial échappe cependant à la taxation. Il en va de même pour la vente d’un bien appartenant à un mineur d’âge. Pas de taxation non plus en cas de plus-values réalisées suite à une expropriation pour cause d’utilité publique. Modeste consolation…

3. Calculer la plus-value

Sur quel montant appliquer la taxation ? La plus-value est constituée par la différence entre le montant payé lors de l'achat de l'immeuble et le prix obtenu à la revente.

• Le prix d’achat pris en compte est le montant qui a été payé. Il inclut les frais d’enregistrement et les frais dits "de notaire", mais aussi les coûts de rénovation (avec factures par entreprises agréée). Il est aussi possible, et c’est nettement plus fréquent, d’augmenter le prix d’achat d’un forfait de 25 %, augmenté de 5 % par année complète.

• Le prix de revente est celui qui a été obtenu lors de la cession de l’immeuble. Les frais exposés par le vendeur (publicité et affichage, commission d’agence…) peuvent être déduits.

• Pas si simple… Exemple avec un garage acheté 18.000 euros et revendu trois ans plus tard 23.500 euros. Contrairement à ce que l’on pourrait croire, il n’y a pas de plus-value taxable ici. En effet, aux 18.000 euros de départ ont été ajoutés 25 % de frais forfaitaires (4.500 euros) + 3 x 5 % (3.375 euros). Le garage a donc été estimé à 25.875 euros, mais revendu seulement à 23.500 euros. Pas de plus-value en termes fiscaux donc. Et pas de taxation.

• Déclaration IPP: déclarée par le vendeur dans sa déclaration fiscale de l’année suivant la vente (impôt des personnes physiques), le montant de la plus-value sera donc imposé à 16,5 % (plus additionnels et cotisation de crise). Ce taux ne varie pas, quel que soit le montant global des revenus du contribuable. Le fisc conserve le droit de contester la hauteur de la plus-value déclarée, en estimant que celle-ci ne correspond pas à la réalité du marché.

4. La spéculation pénalisée

La taxation courante de 16,5 % peut cependant passer à 33 % si l’administration fiscale estime que votre opération ne relève pas de la gestion "de bon père de famille", mais plutôt d’une opération spéculative, alors que vous n’êtes pas un professionnel du secteur. Le fait d’acheter et de revendre plusieurs immeubles la même année constitue une sérieuse présomption de spéculation!

MA 12:02 - 23/07/2009 Copyright © monargent.be

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