Vous avez trouvé la maison de vos rêves. Reste maintenant à souscrire un prêt. Comment faire ? Petit vade-mecum.
Il n'est pas toujours commode de s'y retrouver dans la multitude des offres de crédit présentées par les différents organismes bancaires. Voici quelques conseils pour vous aider.
1 Inutile de rêver au-dessus de ses moyens.
Avec l'aide de son banquier ou de son courtier, il convient de déterminer le montant que l'on peut emprunter avant tout engagement.
2 Une juste proportion.
On considère généralement que la mensualité du crédit hypothécaire ne peut dépasser un tiers des revenus nets de l'emprunteur ou du ménage.
3 Comparer les taux.
On ne comparera jamais d'emblée les taux proposés par les différents organismes, mais plutôt le montant total de ce qui sera supporté en définitive, en capital et en intérêts. Chaque banque présente un taux dit de base. C'est le taux de départ qui peut être diminué par diverses réductions (récompense de la fidélité de l'emprunteur, existence d'une épargne déjà conséquente…). Ces réductions peuvent se cumuler. Mais une banque est limitée par son taux planché, celui en dessous duquel elle ne descendra normalement jamais. Il est différent pour chaque banque. Inversement, le taux de base peut se trouver majoré lorsqu'on emprunte plus qu'un certain pourcentage de la valeur du bien que l'on acquiert. Ce pourcentage varie selon les banques (de 70 à 110 %).
4 La durée.
La durée de remboursement peut osciller entre 15 et 40 ans. Plus grande est la durée du crédit, plus petit sera le remboursement mensuel, mais attention : plus élevé sera le remboursement total des intérêts…
5 Les formules.
Depuis une dizaine d'années, on assiste à une explosion des formules d'emprunts. Il est même possible de ne rembourser que les intérêts durant toute la durée du prêt. C'est la formule du terme fixe. Le capital sera remboursé à la fin de la durée du crédit, soit grâce au produit de la vente du bien à ce moment, soit de toute autre manière. La reconstitution du capital peut également s'opérer par les systèmes de la branche 21 (souscription d'une assurance vie simple) ou de la branche 23 (assurance vie liée à des fonds communs de placement). Il est également envisageable de ne pas rembourser le même montant chaque mois. Il s'agit des formules d'amortissement dégressif et progressif. Mais la formule la plus courante reste celle du remboursement constant. A côté du taux fixe, il existe le taux semi-fixe et le taux variable. Dans ces deux dernières formules, le taux peut, pendant le délai de remboursement, changé et, par voie de conséquence, la mensualité également.
6 Les frais.
On pense d'abord aux frais de l'acte notarié d'acquisition, et celui de l'acte notarié de crédit hypothécaire, aisément calculables par « son » notaire. Mais d'autres frais ne doivent pas être oubliés : le coût de l'expertise bancaire (de 0 à 190 euros), les frais de dossier réclamés par la banque (de 0 à 620 euros), la prime de l'assurance incendie ou l'éventuelle assurance solde restant dû (ASRD). Depuis le 17 mai 2000, l'emprunteur n'est plus obligé de souscrire une assurance solde restant dû pour profiter de la réduction d'impôts liée à l'amortissement du capital.
7 Le mandat hypothécaire.
Un emprunteur peut proposer à sa banque de lui donner mandat pour lui permettre de prendre hypothèque si cela se justifie dans le futur. De cette manière, l'emprunteur peut disposer des fonds sans devoir supporter les frais afférents à un acte d'ouverture de crédit hypothécaire, ce qui constitue une belle économie (approximativement 5 fois moins que la provision réclamée par le notaire pour un acte de crédit hypothécaire). Un tel mandat n'est toutefois pas aisément accordé. Le client doit souvent déjà bénéficier d'une certaine notoriété auprès de son banquier.
8 La condition suspensive.
Il est conseillé d'insérer dans le compromis de vente une condition suspensive d'obtention du crédit. Pourquoi une telle clause ? Parce qu'il arrive parfois que le crédit soit refusé. L'acquéreur pourrait alors devoir acheter un bien qu'il ne peut payer ! Avec une condition suspensive, l'acquéreur ne perdra pas d'argent puisque la vente sera réputée ne jamais avoir eu lieu. Pour que la clause soit valable, le compromis devra mentionner l'organisme prêteur, le montant qu'on souhaite emprunter et le délai endéans lequel le crédit doit être accordé. Parfois, en cas de refus, le compromis prévoit que l'acquéreur versera au propriétaire une indemnité suite au blocage du bien durant la période d'attente.
9 Votre situation personnelle.
Les conditions de crédit dépendront également de votre âge, de vos aspirations personnelles, de votre capacité de remboursement et du mode de remboursement adopté.
10 Le client, c'est vous.
N'oubliez pas de demander à votre banquier l'économie d'impôt issue de la déduction fiscale de vos intérêts hypothécaires. Vous serez parfois surpris…
Il peut tenir compte de votre fidélité, des montants que vous avez déjà épargnés (épargne-logement), de l'importance du prêt que vous sollicitez, de l'expertise du bien immobilier convoité, de vos projets de rénovation, de location partielle, etc. N'hésitez pas à réclamer vos avantages…
PHILIPPE VAN SOMEREN
http://www.lesoir.be/supplements/immo/article_729095.shtml
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